💰 Você pagou ITBI a mais? Saiba como recuperar valores pagos indevidamente nos últimos 5 anos
Muita gente que comprou um imóvel nos últimos anos pode ter direito à restituição de parte do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e não sabe.
A boa notícia é que uma decisão recente do STJ (Superior Tribunal de Justiça) deixou claro: o ITBI deve ser calculado com base no valor declarado no contrato e na escritura, e não no “valor de mercado” estimado pelas prefeituras.
Mas por que isso acontece? E como saber se você tem direito à devolução?
Neste artigo, explico de forma clara o que é o ITBI, onde está o problema na cobrança atual e como posso te ajudar a recuperar o que é seu por direito.
O que é o ITBI?
O ITBI é um imposto municipal cobrado toda vez que há a transmissão de um imóvel entre pessoas (compra e venda).
É obrigatório para que a escritura pública seja lavrada e o imóvel possa ser registrado no nome do comprador.
Cada município define sua própria alíquota (normalmente entre 2% e 3%) e a base de cálculo, ou seja, o valor sobre o qual o imposto será cobrado.
Onde está o problema?
Em muitos municípios, inclusive aqui em Santa Catarina, as prefeituras passaram a aplicar o ITBI com base em um valor de mercado estimado por elas mesmas — geralmente superior ao valor efetivamente pago no contrato.
Isso fere o princípio da legalidade tributária e contraria o entendimento atual do STJ, que definiu:
“O ITBI deve ser calculado com base no valor declarado pelas partes no contrato, salvo indícios concretos de fraude ou subfaturamento.”
Ou seja: se você comprou um imóvel por R$ 400 mil, mas a prefeitura aplicou ITBI sobre R$ 550 mil, você pagou a mais e pode pedir a restituição.
O que exatamente decidiu o STJ sobre o ITBI?
A decisão foi tomada pela Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.113 (REsp 1.937.821/SP), em março de 2022, com efeitos vinculantes para todo o país.
O Tribunal definiu que:
A base de cálculo do ITBI não pode ser o valor venal usado para cálculo do IPTU;
A base correta é o valor do imóvel em condições normais de mercado — e, por padrão, esse valor é aquele declarado pelas partes no contrato e na escritura;
Caso o município discorde do valor declarado, ele não pode simplesmente impor um valor de referência ou arbitrado unilateralmente.
E é aqui que entra a aplicação do art. 148 do Código Tributário Nacional (CTN):
Art. 148 do CTN – “Quando a lei atribuir ao sujeito passivo o dever de declarar os dados sobre matéria de fato, indispensáveis à apuração do tributo, a autoridade administrativa poderá rever o lançamento e, se for o caso, arbitrar o valor da base de cálculo, mediante processo regular, assegurado ao contribuinte o direito ao contraditório e à ampla defesa.”
Ou seja, a prefeitura só pode contestar o valor declarado após instaurar um processo administrativo formal, com:
Notificação do contribuinte;
Apresentação de fundamentos técnicos;
Garantia de contraditório e ampla defesa.
O que vem acontecendo na prática?
Na maioria dos municípios — inclusive em muitos aqui de Santa Catarina —, as prefeituras simplesmente impõem um valor de referência (chamado por alguns de “valor mínimo de avaliação” ou “valor venal de referência”), sem instaurar nenhum processo administrativo.
Isso viola diretamente o artigo 148 do CTN e o entendimento firmado pelo STJ, gerando uma cobrança irregular e, portanto, um direito à restituição da diferença paga a mais.
Exemplo prático:
Você comprou um imóvel por R$ 400.000,00 (valor declarado em escritura).
A prefeitura impôs ITBI sobre R$ 520.000,00, com base em “valor de mercado” definido por ela, sem abrir processo administrativo.
Resultado: você pagou cerca de R$ 3.600,00 a mais (em média, 3% sobre R$ 120.000,00 a maior).
Esse valor pode ser restituído por via judicial ou administrativa, com base no Tema 1.113 do STJ.
Por que essa decisão é tão importante?
Ela protege o contribuinte contra abusos na cobrança do ITBI, garante o direito à legalidade e ao devido processo legal, e obriga os municípios a agirem com transparência e respeito à Constituição e ao CTN.
Citar uma base de cálculo diferente não é suficiente. O contribuinte tem o direito de ser ouvido antes de pagar mais.
✅ Se você comprou um imóvel nos últimos 5 anos, vale a pena conferir:
Qual foi o valor declarado em escritura?
Qual foi o valor usado como base pela prefeitura?
Houve algum processo administrativo de arbitramento?
Se não houve, e a base foi arbitrada unilateralmente pela prefeitura, há chances reais de recuperar esse valor.
📅 Tenho direito? E por quanto tempo posso pedir?
Sim — se o pagamento do ITBI aconteceu nos últimos 5 anos, você ainda pode entrar com o pedido de restituição.
É necessário analisar:
O valor declarado na escritura/contrato
O valor usado pela prefeitura como base de cálculo
Comprovantes do pagamento do ITBI
Documentação da transação imobiliária
⚖️ Como funciona a restituição?
Cada caso exige uma análise individual. O pedido pode ser feito:
Administrativamente, direto na prefeitura (quando há abertura para isso)
Judicialmente, por meio de uma ação de repetição de indébito (devolução de tributo pago indevidamente)
A vantagem é que o processo é relativamente simples, e você pode recuperar valores significativos.
👨⚖️ Como posso te ajudar?
Atuo com foco em restituição de ITBI em Balneário Piçarras, Penha, Barra Velha e em outras cidades da região, oferecendo:
Análise gratuita do seu caso
Verificação da viabilidade da restituição
Protocolo administrativo ou ação judicial, quando necessário
Acompanhamento completo até a devolução dos valores
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